Блог

Еще раз о ценах на недвижимость в 2022 г (мой прогноз)

Прошлый год видимо войдет в историю рынка жилья как год рекордов. Минстрой отчитался о построенных 90 млн квадратных метров жилья. Это исторический максимум даже с учетом времен Советского Союза. 
Также установлен ипотечный рекорд нашей страны,  как из-за количества выданных кредитов, так и из-за резко возросшей стоимости квадратного метра. В 2021 г. сумма  ипотечных кредитов составила 5,69 трлн рублей. Это на 25 % больше итогов 2020 года. Также рекордной стала и общая задолженность россиян по ипотеке - 11,4 трлн рублей.

Резко подорожала стоимость квартир. В крупных городах стоимость повысилась сразу на треть и больше. Средняя цена впервые за историю наблюдений превысила 100 тыс. рублей за квадратный метр, составив 102,3 тыс. рублей. Победителем этого марафона стал Сочи, где средняя стоимость квадратного метра составила 296 т.р., перегнав таким образом Москву. Тут дополнительным стимулирующим фактором стал мораторий на многоэтажное строительство.
Далее города лидеры:
  • Оренбург +88%,
  • Краснодар +74%,
  • Мурманск, Улан-Удэ, Тверь, Новокузнецк и Калининград более 50 %.

Даже странно, но Москва далеко от лидеров этой гонки. Столичная недвижимость поднялась в цене на 23%-26% в зависимости от района, а подмосковная на 22%.

Практически не подорожала недвижимость в Хабаровске (+3%), Нижнем Тагиле (+7%) и Махачкале (+9%).

Интересная деталь: рост цен затрагивает все крупные города страны. Раньше какие-то города дорожали, а какие-то наоборот падали в цене или не росли. главным фактором роста все эксперты называют льготную ипотеку.

Нашел еще интересную информацию о новых трендах свойственных столичной недвижимости:

1 тренд - продолжающийся рост высотности возводимых зданий. Проведу параллель с Ростовом-на-Дону - до высоток Москвы далеко, но действительно этажей все больше.
2 тренд - миниатюризация жилья, уменьшение площади квартир. Опять параллель. В Ростове действительно идет тенденция к уменьшению площади, но также последние время продаются и большие площади. А вот средние перестали пользоваться большим спросом.
3 тренд - резкий рост числа новостроек с отделкой. За три года число проектов с отделкой выросло с 15 до 81%. В нашем регионе пока это считанные проекты. Не наш тренд)
4 тренд - старт продаж с завышенных цен. Это называется тестированием рынка. У нас все по старинке. Идем от меньшим цен к большим, по мере строительства.

Интересно, что ждет нас ждет в 2022 году. 

Ипотека подорожает (ставки уже превысили 10,5% и скоро должны достигнуть 16%). Это приведет к сокращению объема выдачи. Как я уже писал пару месяцев назад, аномальный рост цен, отсутствие роста реальных доходов населения и нарастающие проблемы с обслуживанием текущих ипотечных обязательств по логике должны привести не только к стабилизации цен, но и к их снижению. Но надо учитывать, что банки (особенно они, ведь для них это потеря залоговой цены и повышение рисков убытков) и застройщики в этом не заинтересованы и в их руках много инструментов, чтоб, как минимум, не допустить снижения цен.

Итак аргументы девелоперов, что рынок не упадет и даже будет расти, только умеренными темпами:

  • строительство ведется на кредитные средства, застройщики могут строить при полном отсутствии продаж.
  • банки будут поддерживать застройщиков, так как падение цен это прямое обесценение их залогов.
  • кроме недвижимости в 2021 году подорожали и другие активы, в том числе и строительные материалы
  • недвижимость - это всегда актив, который сохраняет накопленное, безопасное убежище.

Аргументы, что цена недвижимости будет снижаться:

  • отрицательная динамика реальных доходов населения, 
  • увеличение ставок по ипотеке, и отсутствие возможности обслуживать выросшие ежемесячные платежи по ней,
  • рост предложения новостроек, как известно из старой доброй экономической теории увеличивающийся это должно влиять на снижение цены,
  • в последние два года резко увеличилось количество частных инвесторов в новостройки. После завершения цикла строительства значительная часть инвестиционных квартир будет выставлена на продажу, и это еще больше увеличит предложение.

Позиция банков-девелоперов пока выглядит весьма сильной, чтобы выдержать обвал спроса в течение шести-девяти месяцев. Однако я остаюсь на своем прогнозе. К осени цены должны начать плавное снижение.

---------------------------------------
Подписывайтесь на мой телеграмм канал: https://t.me/tuchkovclub
----------------------------------------
Автор иллюстрации: EXO-YKT

Made on
Tilda